Yucatan Living

Agregando a un Fideicomiso Existente

20 May 2006 Real Estate FYI 11

La propiedad que compramos en Mérida para nuestra nueva casa tiene forma de bandera. La propiedad mide 10 metros de ancho en la calle y 65 metros de fondo. Como a 40 metros hacia atrás, se ensancha de 10 metros a 25 metros, formando la “parte superior” de la bandera. Una de las razones por las que nos gustó tanto la propiedad es que una vez que llegas a la “parte trasera de los 40”, por así decirlo, todas las propiedades están sin desarrollar y hay árboles grandes y mucho terreno abierto en medio de la cuadra. Es muy tranquilo y casi pastoral, especialmente por estar en medio de una ciudad de casi un millón de habitantes.

Hace como ocho meses, después de que compramos este terreno a través de un fideicomiso (un fideicomiso especial de tierras en México administrado por un banco), se nos ocurrió la idea de convertir la propiedad con forma de bandera en una “T” comprando la parte trasera del terreno de nuestro vecino. Está sin desarrollar y parecía que tener ese terreno extra haría que el lugar allá atrás fuera aún más maravilloso.

A través del agente comprador que nos encontró la propiedad desde un principio, hablamos con el vecino y él estuvo de acuerdo en principio en vendernos una parte de su terreno. Tuvimos una reunión en la que estuvimos afuera, atrás, bajo su árbol, y acordamos, también en principio, dónde trazaríamos la línea. Su terreno también mide 10 metros de ancho, así que nos estaríamos quedando con una sección de aproximadamente 10 metros por 22 metros (una parte casi tan grande como todo el lote en el que vivimos ahora) por $80,000 pesos, que es menos de $8,000 dólares. ¡Qué ganga!

El primer paso fue hablar con nuestro abogado. ¿Qué necesitamos hacer para concretar esta venta? Comprador y vendedor están de acuerdo… ¡solo hay que hacer el papeleo! Bueno, no tan rápido, hombre. Primero necesitas conseguir el “plan” (se pronuncia como la palabra en inglés “plot”) del terreno de al lado. El plan es el mapa oficial del terreno, que muestra dónde están las construcciones, dónde están las calles, etc., y que está archivado en el Catastro del Municipio de Mérida. Esto usualmente está adjunto a la Cédula Catastral, que es el documento oficial que muestra los metros cuadrados del terreno y las construcciones sobre el terreno, así como el valor catastral de ambos.

El valor es algo curioso, ¿no? Acabamos de notar que el Catastro valora nuestro terreno como dos tercios del valor de las construcciones que están en él. Nosotros, en cambio, pensamos que el terreno es muy valioso y planeamos demoler la mayoría de las construcciones existentes. Por supuesto, conocemos a una pareja que vendió una casa en Aspen por varios millones de dólares, y los nuevos compradores también están derribando esa construcción porque realmente solo querían el terreno. Eso solo le da peso a ese viejo dicho del sector inmobiliario: “Ubicación, ubicación y ubicación” (esa es la respuesta a la pregunta, “¿Cuáles son las tres cosas más importantes en bienes raíces?”)

De cualquier manera, el agente comprador obtuvo el plan del vendedor y se lo entregó al abogado. El abogado nos llamó para decirnos que el plan que le entregaron era de algún lugar en Progreso, así que ella tendría que ir al centro al Catastro para conseguir el plan correcto. Está bien. Pasó más tiempo. Ahora el abogado tenía el plan correcto, pero tuvimos que tomar las medidas exactas y dibujarlas en una copia. Pasó más tiempo mientras buscábamos a alguien que hiciera eso, explicábamos que no había desacuerdo entre comprador y vendedor y, por favor, ¡simplemente vayan a tomar las medidas!

Finalmente, cuando estaban a punto de tomar las medidas, hablamos otra vez con el abogado. Nos explicó que el siguiente paso era llevar el plan con la línea dibujada al Catastro. Ellos enviarían a alguien para tomar sus propias mediciones oficiales. Luego tendríamos que llevar ese nuevo plan al banco que administra el fideicomiso y hacer que lo agreguen al fideicomiso existente, algo que (aparentemente) les cuesta trabajo hacer. Lo más probable es que nos pidan formar un fideicomiso aparte y luego fusionarlos (¿y por qué no? más dinero para todos… excepto para nosotros, claro). ¿Cuánto tiempo pensaba que tomaría? Aproximadamente dos meses. Y claro, si el abogado dice dos meses, probablemente tomará más. Y en Mérida, no quieres necesitar un abogado durante julio y agosto si puedes evitarlo. Porque aunque no estén en la playa en ese tiempo, toda su familia sí, y su mente está en otro lado.

Así que, para hacer esta larga historia corta y simplificar nuestras vidas, decidimos que realmente no necesitábamos ese terreno adicional. Y decidimos no comprarlo. Esto nos permitirá empezar a construir un muro y terminar un diseño terminado de inmediato. Queremos empezar a construir pronto para evitar lo peor de la temporada de lluvias y estar listos para mudarnos en diciembre.

¡Deséanos suerte!